任意売却とは、債務者（借主/貴方）と各金融機関（債権者）との話を調整し双方合意のもと、競売が開始される前に債務を整理して、競売（けいばい）の対象となる不動産を任意に売却することです。
任意売却：概要
住宅ローンの返済が滞り、滞納を重ねると債権者により不動産を競売処分されてしまいます。
住宅ローンの滞納が3ヶ月以上となった場合、銀行は抵当権者（保証会社）に対して代位弁済請求を行うことができ、代位弁済によって、債権は抵当権者（保証会社等）に移行します。その状態になった場合、そのまま放っておくと競売となってしまいますので、抵当権者と自身の生活状況、任意売却をしたい旨を専任の不動産会社を交えて話し合い、所有不動産売却していくことを任意売却といいます。
任意売却を実行するためには、すべての権利関係者（所有者、主債務者、連帯保証人、連帯債務者、各抵当権者）の同意が必要となり、各抵当権者が主債務者、連帯保証人からの任意売却の申出を受け、また、所有者が決定した専任の媒介業者（不動産業者）からも各抵当権者へ、売却、販売の合意を取ってはじめてスタートをすることができます。
任意売却は一般市場価格（相場）での売却を基本とし、最終、買主が見つかった時点で、各抵当権者と売却金額、配分金額の合意、承諾をいただいて、はじめて成立します。
住宅ローン滞納、増える任意売却、競買より傷が浅い
（asahicom朝日新聞社 2010年1月11日記事から引用させて頂いています）
給与カットで住宅ローンが返済できず、マイホームを手放す人が目立っている。東京、大阪、名古屋の３地裁が２００９年度上期（４～９月）に扱った住宅など不動産の競売件数は、０７年度下期の約２倍。不動産業界によると、少しでも高く売ろうと「任意売却」を選ぶケースも増えている。
不動産鑑定会社「三友システムアプレイザル」（東京）によると、３地裁が０９年度上期に扱った土地、建物、土地付き建物、マンションの競売件数は計５２７１件。０８年度の下期より５２５件多く、２７０４件だった０７年度下期の約２倍に増えている。
理由の多くは、給与カットに伴う住宅ローンの滞納。
一般的に金融機関は返済が３カ月以上滞ったローンを不良債権と見なす。
その後も滞納が続けば、担保とする不動産の競売を裁判所に申請する。
だが競売で不動産を手放す場合、市場価格より３～４割安くなるとされる。このため最近は、任意売却で不動産を手放す人が増えてきた。
任意売却は競売が決まった物件について、債務者側が不動産業者などを通じて買い取り相手を見つけ、金融機関と交渉して競売を取り下げてもらう、という方法だ。
通常、競売で入るお金は債権者に全額渡ってしまうが、任意売却ならほぼ市場価格で処分できる。所有者が当面は手元にお金を残せ、引っ越しや新居の費用をまかなえる。周囲にローンを滞納したことも知られずに済むため、精神的な負担も少ないとされる。
三友システムアプレイザルのまとめでは、０９年度上期に大阪地裁で競売申し立てが取り下げられた割合は、前年度下期の約８％から約１２％に上昇。東京地裁分でも約１１％から約１８％に増えた。同社の萩野裕久専務は「任意売却の交渉が成立し、取り下げされた競売が多かったのではないか」と分析している。
ちなみに弊社への相談者は４０代が最多の６４％で、５０代が１５％、３０代が１１％、６０代が１０％。年収別では４００万円以下が７７％。滞納した理由については、６６％が「収入減」をあげ、次いで多かった「離婚関係」（１４％）を大きく上回った。
ただ、競売の入札がすでに始まっていると、金融機関が任意売却を受け付けないケースもあり「住宅ローン破綻は病気と同じで早期発見、早期解決が重要」です。 任意売却におけるその他の有利な点の解説は「任意売却のメリット」もご覧下さい。
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